بحران مسکن و تداوم انگارههای سرمایه دارانه!
کارشناس شهرسازی : بهزاد عمران زاده گروه اجتماعی فرهنگ سدید؛ بازار مسکن به شدت ملتهب و اقشار متوسط و به ویژه پایین جامعه در نهایت سردرگمی و استیصال هستند. افزایش چند برابری قیمت خرید مسکن، گروههای متوسطی از مردم را که با پس انداز چندین ساله خود به دنبال خرید واحد مسکونی بودند را دچار بهت و حیرت کرده و برنامه آنها را برای خانه دار شدن، به آرزویی دور و دراز تبدیل کرده است. از طرف دیگر اوج گرفتن نرخ اجاره مسکن، مستاجرین را مجبور به ترک محلات شهر و رانده شدن به حاشیه شهرها کرده است.
چرا این گونه شد؟
اصلیترین عامل بوجود آمدن وضعیت فعلی در حوزه مسکن را باید در کمبود تولید و عرضه مسکن طی شش سال گذشته دنبال کرد که در سایه بی تدبیری وزیر راه و شهرسازی دولت تدبیر و امید به وجود آمده است. بدیهی است که عدم برنامه ریزی و طرح ریزی صحیح جهت تولید و عرضه مسکن و به دنبال آن انباشت تقاضا طی سالهای گذشته، بازار مسکن را با کمبود شدید مواجه کرده است؛ این کمبود در کنار هجوم بخشی از نقدینگی موجود در کشور طی التهابات یک سال اخیر به حوزه اقتصاد مسکن و تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه ای، افزایش شدید قیمت را به وجود آورده است. این سیاست انقباضی کاهش تولید مسکن، علاوه بر آثار مخرب آن در حوزه مسکن به دلیل وجود دهها صنعت پیشینی و پسینی صنعت ساختمان، موجبات رکود و کاهش اشتغال در مستقلترین و بزرگترین بخش اقتصاد کشور را نیز به دنبال داشته است که میتوانست در شرایط تحریمی امروز محمل مناسبی برای رونق اقتصادی و اشتغال زایی را فراهم کند.
این بی تدبیری در حالی است که طبق اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی، تامین مسکن متناسب با نیاز مردم بویژه برای قشر نیازمند و مستضعف جامعه از وظایف ذاتی دولت میباشد و مطابق قانون تاسیس وزارت مسکن و شهرسازی، سیاست گذاری و برنامه ریزی برای تولید و تامین مسکن در کشور بر عهده وزارت راه و شهرسازی است و در این راستا، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب ۱۳۸۷) وظیفه حمایتی دولت و به ویژه وزارت راه و شهرسازی جهت تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن به ویژه گروههای کم درآمد به خانه مناسب را مشخص کرده است. عباس آخوندی وزیر اسبق راه و شهرسازی با اتکا بر ایدههای لیبرال سرمایه دارانه، علی رغم صراحت و شفافیت قانون و وظیفه برنامه ریزی و حمایت گری در این حوزه، با عدم عمل به قانون فوق و معطل کردن سایر وظایف مرتبط از قبیل: عدم راه اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» جهت اجرایی سازی قانون مالیات بر خانههای خالی، ایجاد مانع و عدم همراهی با طرح مالیات بر عایدی سرمایه مسکن (CGT)، و ... عملا زمینه رکود در بازار مسکن، افزایش نجومی قیمتها و اختلالات عمده در این حوزه را به ارمغان آورد که نتیجه آن را امروز ما در کمبود مسکن و افزایش بی سر و سامان قیمت خرید و اجاره مسکن و تحت فشار قرار گرفتن هرچه بیشتر اقشار مستضعف جامعه مشاهده میکنیم.
چه باید کرد؟
بدیهی است که در چنین شرایطی مهمترین سیاست باید برنامه ریزی و طرح ریزی برای تولید مسکن به نفع متقاضیان واقعی و اقشار کم درآمد و کم بضاعت جامعه که تحت شدیدترین فشارهای اقتصادی هستند، از یک طرف و تلاش برای خارج کردن مسکن از فعالیتهای سوداگرانه و تبدیل آن از یک کالای سرمایهای به کالای مصرفی باشد. حال در چنین شرایطی، باید دید که طرحها و برنامههای ارائه شده از سوی دولت، همراستا با سیاستهای فوق هستند یا خیر.
دولت چه میکند؟
اصلیترین طرحی که از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی طی یک ماه گذشته در حوزه مسکن ارائه شده و اقدامات اولیه آن نیز شروع شده است، «برنامه اقدام ملی تولید مسکن» جهت تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ هست. در این برنامه که ساخت مسکن از مشارکت سرمایه گذارانه دولت و سرمایه گذار خصوصی یا انبوه ساز حاصل می شود، دولت زمین را در اختیار سرمایه گذار و سازنده قرار میدهد و سازنده نیز با دریافت پروانه ساخت رایگان؛ با استفاده از سرمایه آورده خویش و دریافت تسهیلات ۱۸ درصدی از بانک مسکن اقدام به ساخت واحدهای مسکونی میکند. بعد از اتمام پروژه نیز واحدهای ساخته شده با توجه به قیمت زمین و کل هزینه ساخت بین دولت و سازنده تقسیم شده و به فروش میرسد.
همان گونه که به وضوح مشخص است، در این برنامه تسهیلات عمومی از قبیل: زمین، پروانه ساخت رایگان و وام ساخت در اختیاز سازنده و سرمایه گذار قرار میگیرد و در آن خبری از حضور و مشارکت مشتریان واقعی و یا به تعبیری مصرف کننده نهایی که متقاضیان و فاقدین مسکن هستند، وجود ندارد. در چنین شرایطی اگر هم دولت با کارشکنی سازندگان (به جهت سود ناشی از افزایش قیمت در اثر تاخیر پروژه) مواجه نشود و پروژهها در موعد مقرر ساخته شوند، از آنجایی که واحدهای تولید شده از آن دولت و سرمایه گذار هستند، این واحدها به قیمت روز به بازار عرضه خواهند شد و عملا متقاضیان اصلی مسکن از خرید آنها عاجز خواهند بود؛ در واقع در چنین شرایطی، سود ناشی از تسهیلات و اعتبارات عمومی پرداختی دولت برای ساخت واحدها به جیب خود دولت و سرمایه گذاران و انبوه سازان خواهد رفت.
بدیهی است که چنین طرحی با مشخصات گفته شده نمی تواند پاسخگوی نیازهای واقعی باشد؛ آن هم در شرایطی که به اذعان کارشناسان امر حدود ۷۰ درصد از تقاضاهای موجود در بازار مسکن، تقاضاهای سرمایهای و ناشی از هجوم نقدینگیهای سرگردان به این حوزه است. در واقع، با مدل فوق واحدهای ساخته شده به جای این که به دست ۳۰ درصد متقاضی واقعی و نیازمند مسکن برسد، توسط آن ۷۰ درصد عنوان شده که صاحب سرمایه هستند، تصاحب خواهند شد. به ویژه در شرایطی که هنوز طرح مالیات بر عایدی سود حاصل از خرید و فروش مسکن هنوز به نتیجه مشخصی نرسیده است. با توجه به موارد عنوان شده، درست است که این برنامه نشان دهنده خروج دولت از فَترت و بی عملی در حوزه مسکن هست، ولی با نوع سیاست اتخاذ شده، نه تنها به نفع گروهها و اقشار کم درآمد جامعه و متقاضیان اصلی خانه دار شدن نیست، بلکه به نوعی در ادامه سیاستهای شش سال گذشته دولت در قالب طرحهای صندوق زمین و ساختمان و یا صندوق پس اندازی به نفع سازندگان و سرمایه داران فعال در حوزه مسکن و نه مستضعفین جامعه است.
طرح دیگری که طی روزهای اخیر و از سوی وزیر اقتصاد عنوان شده است، ارائه وام اجاره به مستاجران جهت تامین بخشی از ودیعه رهن منزل و پرداخت آن به حساب مالکان یا موجران هست. این طرح در شرایطی به مراتب نامناسب تر از طرح اول و با یک سیاست کاملا منفعلانه، نه تنها مسئله ای را مرتفع نمیکند بلکه با ورود نقدیگی بیشتر به این حوزه موجبات افزایش بیشتر ودیعهها توسط بازیگران اصلی این حوزه یعنی مالکان و بنگاه داران را فراهم میکند. از طرف دیگر، این طرح با واقعیت موجود در جامعه منافات دارد. به این صورت که در حال حاضر مشکل بسیاری از مستاجران، مطالبه اجارههای بسیار بالا توسط مالکان است نه ودیعه رهن منزل؛ بنابراین با دادن وام ودیعه عملا نه تنها باری از دوش خیل عظیم مستاجران برداشته نمیشود بلکه باعث کوچکتر شده سفره آنها و افزایش بیشتر سهم هزینه مسکن در سبد خانوار آنها خواهد شد.
در کل به نظر می رسد دولت یازدهم و دوازدهم که با به کارگیری وزرایی با انگارههای سرمایه دارانه و در تضاد با روح قانون اساسی کشور و سیاستهای کلی ابلاغی نظام و قانون مصوب مجلس، باعث بروز مسائل و مشکلات موجود در حوزه مسکن شده است؛ با از دست دادن فرصت ایفای نقش حمایتی در تولید و عرضه مسکن و عدم سیاستگذاری صحیح در این عرصه، با طرحهای ارائه شده بیشتر از اینکه به دنبال رفع ریشهای مسائل باشد، به فکر تجویز طرحهای تسکینی و زودگذر است تا از حجم و میزان مطالبات عمومی در آستانه رویدادهای سیاسی آتی بکاهد.
یک نقد جدی و کلی هم به این نوع از طرح ریزیها و برنامه ریزیهای خلق الساعه در این دولت و سایر دولتها وارد است و آن این است که در اضطرار ناشی از پاسخ سریع به مسائل و مشکلات موجود، معمولا نگاه کیفی و فرهنگی به این عرصه ها، اصلا مورد توجه و اِمعان نظر برنامه ریزان و مجریان قرار نمیگیرد. به عنوان نمونه یکی از ایدههای نظام در حوزه ساخت و ساز و مسکن و شهرسازی، دستیابی به معماری و شهرسازی اسلامی ایرانی هست که در اکثر سیاستهای کلی ابلاغی مرتبط با این حوزه و اسناد ملی موجود به ویژه در سیاستهای کلی حوزه شهرسازی، مسکن، خانواده، نقشه مهندسی فرهنگی کشور و ... بدان توجه شایسته شده است. بدیهی است که توجه به این ایدههای کیفی و فرهنگی است که میتواند بُعد اسلامیّت طرح ها، برنامهها و ساختارها را شکل بدهد؛ برای مثال در همین حوزه تولید مسکن، در شرایط بی تناسبی فرهنگیِ این طرحها با مخاطبین خود، در بهترین حالت و به شرط تحقق کامل برنامه ها، در نهایت مردم صاحب «سرپناه» خواهند شد نه آن چیزی که در فرهنگ اسلامی ایرانی «خانه» خوانده میشود.
