مدیرانی که زمان و آسمان را می‌فروشند!
گروه جامعه و اقتصاد «سدید»؛ شهرنشینی و شیوه زیست خاص آن، چه مورد پذیرش ما باشد چه نباشد، امروزه جزء لاینفکی از حیات تمدنی همه جوامع شده است؛ اما در این میان، مسئله توسعه شهری، باززنده‌سازی محلات فرسوده و... از جمله مسائل مهمی است که توجه به آنها و تلاش برای ایجاد الگوی بومی مدنظر خود، می‌تواند کمک کند تا کالبد شهری ما هر چه بیشتر نماینده اصول و ارزش‌های ما شود. البته امروزه تقلید از شیوه‌های غربی همچون اعیانی‌سازی سبب شده است تا دوقطبی شدن شهرها (اجتماع فقر در یک مکان و اجتماع ثروت در مکان دیگر)، بحران معنا و معنویت، دشواری دین‌داری و... جزء بنیادهای زندگی شهری ما شود. در این میان، البته تلاش‌هایی برای ارائه شهر الگو انجام شده است که از جمله آنها پژوهشی است که توسط دکتر «حمیدرضا آرامی» - عضو حقیقی شورای راهبری شهرسازی اسلامی حوزه علمیه قم - و تیم ایشان صورت گرفته است. گفتار پیش رو، یادداشت شفاهی است که ایشان در شرح و بسط ایده خود ارائه کرده‌اند:
آسمانی که فروخته می‌شود!
بحث بنده در خصوص مالکیت فضای شهری، مستقل از زمین است. داستان آن است که اگر ما با تسامح بخواهیم زمین‌های شهر را تحلیل کنیم، می‌گوییم که املاک یا خصوصی است یا جزء معابر و میادین عمومی است. فضای محاذ [1] بر شهر - آنچه که محاذ بر معابر و میادین عمومی است - تکلیف روشنی دارد. این فضاها تعلق به عموم مردم دارد و مربوط به مالک خصوصی نیست؛ اما فضایی که محاذ بر املاک خصوصی است، بحثی در خصوص آن ارائه خواهم داشت.
نخستین سؤال آن است که این فضا تا کجا به مالک خصوصی تعلق دارد؟ تا عنان آسمان؟ فقهای متقدمی همچون شهید ثانی، علامه حلی و... می‌گویند هر کس مالک زمینی است، تا عنان آسمان و عمق زمین تعلق به او دارد. پس این نظر فقهای متقدم است. اما در میان فقهای معاصر، کسانی همچون امام خمینی (ره)، مرحوم آیت‌الله شاهرودی و... این نظریه را رد می‌کنند. از نظر این گروه، هر کس مالک زمینی است، در حد متعارف مالک این فضا خواهد بود. به‌عبارت‌دیگر از منظر این گروه از فقها، زیر حد متعارف تعلق به مالک خصوصی داشته و فراتر از آن، در حکم اموال عمومی است. اینجا سؤال پیش می‌آید که حد متعارف چیست؟ یک طبقه، دو طبقه یا همچون منطقه ۲۲ تهران، بیش از بیست طبقه نیز به مالک خصوصی تعلق دارد؟
امام صادق (ع) می‌فرماید «کسی که در چنین ارتفاعی خانه بسازد، افسق الفاسقین است». یا ارتفاع بالا را گفته‌اند که محل عبور شیطان است. پس این سخن هم دلیل پزشکی و هم دلیل دینی دارد. اثبات شده است که هرقدر ارتفاع بیشتر باشد، متراژ زندان‌های شهر بیشتر و میزان طلاق در آن شهر بیشتر می‌شود.
سؤال دوم آن است که اگر این فضا، فراتر از حد متعارف اموال عمومی است، مصداق کدام یک از اموال عمومی است؟ همان‌طور که می‌دانید اموال عمومی با سه مصداق تعریف می‌شود: انفال، مشترکات عمومی و مباحات. مباحات به معنای اولویت در حیازت است؛ یعنی هرکس زودتر به آن دست یافت به او تعلق می‌گیرد. برای مثال، ماهی دریا را در این دسته مثال می‌زنند یا اگر شما بخواهید منظره‌ای را در طبیعت استفاده کنید، هر کس وسائل خود را زودتر در جایی پهن کرد، استفاده آن مکان به او می‌رسد.
انفال به‌گونه‌ای است که دولت مالک آن فقره از اموال می‌شود. دولت می‌تواند بنا بر مصلحت این مال را فروخته و در هر کجا خرج کند. مشترکات عمومی هم ملک مردم است، اما دولت به لحاظ آنکه درست استفاده شود، بر آن حکومت می‌کند. به‌عبارت‌دیگر، مدیریت آن با دولت است. پس هر سه اموال عمومی به‌حساب می‌آیند، اما احکام فقهی و حقوقی هر یک متفاوت از دیگری است. در اینجا ما با دو سؤال پژوهشی روبرو هستیم؛ نخست آنکه این حد متعارف از بالای خانه که بیشتر از آن به شخص تعلق ندارد، چقدر است و در ثانی، فراتر از این حد متعارف، حالا که اموال عمومی است، مصداق کدام یک از این موارد سه‌گانه است؟
مدل رایج در کشور ما این است که فضای فوق متعارف خانه‌ها را انفال به‌حساب آورده است؛ لذا شهرداری مجوز پیدا کرده که تراکم‌فروشی کند. الان شما خبر دارید که اگر بخواهید مجوز ساخت بگیرید، نزدیک به ده متر به شما پروانه ساخت رایگان می‌دهند و تنها عوارض را از شما دریافت می‌کنند، ولی فراتر از این ده متر را تراکم می‌فروشند؛ یعنی شما باید از شهرداری بخرید. شهرداری همین را می‌گوید و معتقد است که تا این حد متعارف بالای زمین که ده متر است، متعلق به شماست و می‌توانید رایگان بسازید؛ اما فراتر از این ده متر، اموال عمومی حساب شده و باید از من آن را بخرید. این مدل رایج کشور ماست. انفال در تعریف فقهی و در قوانین ما این می‌شود که دولت می‌تواند بنا بر مصلحت آن را بفروشد و در جای دیگری خرج کند.
زمین را بخر، آسمان را ببر!
شهید ثانی در تعریف مشترکات عمومی می‌گوید «آنچه که حقوق عامه در یک چیز واحد تجمع پیدا کرده باشد، مشترکات عمومی است.» دیگران نیز در فرق بین مشترکات و انفال همین را مطرح می‌کنند.
ما تلاش کردیم پژوهشی بدون پیش‌داوری داشته باشیم و این سؤال را به منابع فقهی عرضه کنیم تا ببینیم آیا این سنخ از فضا - یعنی فضای بالاتر از عدد متعارف - جزء کدام یک از اموال عمومی می‌شود. در خصوص سؤال اول، ما مسامحتاً همین عدد ده متر را معیار قرار دادیم. پاسخی که ما از منابع فقهی برداشت کردیم، آن است که این فضای بالاتر از حد متعارف که جزء اموال عمومی به‌حساب می‌آید، نه انفال بلکه مشترکات است. دلایل زیادی وجود دارد که این سنخ از فضا انفال نیست. شهید ثانی در تعریف مشترکات عمومی می‌گوید «آنچه که حقوق عامه در یک چیز واحد تجمع پیدا کرده باشد، مشترکات عمومی است.» دیگران نیز در فرق بین مشترکات و انفال همین را مطرح می‌کنند.
در انفال، حقوق مردم به نحو غیرمستقیم دخیل است؛ اما در مشترکات، حقوق مردم به نحو مستقیم درگیر است. برای مثال، یک زمین در سیستان و بلوچستان که جزء انفال است، دولت می‌تواند آن را فروخته و بنا بر مصلحت در کرمان خرج کند. اما اگر اثبات شود که این زمین جزء انفال نیست بلکه مشترکات عمومی است، دولت نمی‌تواند چنین کاری را انجام دهد. اساساً مشترکات غیر قابل تملک، خصوصی است و نمی‌توان آن را سند زد. این مباحث فقهی مفصل موردبحث قرار گرفته است و اکنون نمی‌خواهم آن را به طور مبسوط شرح دهم. حاصل پژوهش ما آن است که فضای محاذ بر شهر انفال نیست، بلکه مشترکات عمومی است و شهرداری حق فروش تراکم را ندارد؛ لذا پیشنهاد پژوهشی ما آن است که در توسعه شهری نباید این قضیه فقهی زیر پا گذاشته شود.
ارتفاع شهر، مولد بزهکاری است!
حاصل این رویکرد آن است که ما رشد عمودی شهرها را محدود می‌کنیم. بسیاری از پدیده‌های منفی که امروزه گریبان‌گیر شهرهای ما است، به لحاظ قیمت، به لحاظ مسائل روانی، به لحاظ تأثیر منفی ارتفاع زیاد بر رفتار بد مردم و...ناشی از همین رشد عمودی شهرهاست. این موضوع هم به لحاظ روایی و هم به لحاظ پژوهشی اثبات شده است. برای نمونه، طبق تحقیقات ثابت شده است که به هر میزان ارتفاع یک شهر زیاد باشد، رشد جرم و جنایت در آن بیشتر است. در روایات ما نیز مضامین متعددی وجود دارد؛ برای نمونه امام صادق (ع) می‌فرماید «کسی که در چنین ارتفاعی خانه بسازد، افسق الفاسقین است». یا ارتفاع بالا را گفته‌اند که محل عبور شیطان است. پس این سخن هم دلیل پزشکی و هم دلیل دینی دارد. اثبات شده است که هرقدر ارتفاع بیشتر باشد، متراژ زندان‌های شهر بیشتر و میزان طلاق در آن شهر بیشتر می‌شود.
توسعه شهر باید افقی باشد
حاصل سخن ما آن است که تراکم‌فروشی نکنیم، بلکه شهر را توسعه افقی بدهیم. دو اشکال جدی به این سخن ما وارد می‌شود. نخست می‌گویند ما برای توسعه افقی شهرها، زمین به اندازه کافی در دسترس نداریم. اشکال دوم نیز آن است که می‌گویند هزینه‌های توسعه افقی بسیار زیاد است. اگر شهر وسیع شد، هزینه‌های حمل‌ونقل، خدمات و... زیادتر می‌شود.
طبق آمار و ارقام، فهمیدیم که هزینه‌های اقتصادی شهر مطلوب ما کمتر از هزینه‌های ساخت شهر رایج است. پس آنچه که ما در آن مشکل داریم، نه مشکل اقتصاد است و نه مشکل زمین، بلکه مشکل مدیریت است.
ما در پژوهش‌های خود ثابت کرده‌ایم که هر دو دلیل مخدوش است. نخست آنکه در کشور ما کمبود زمین وجود ندارد. کل شهرها، روستاها، کارخانه‌ها، معابر و هر آنچه که تا کنون ساخته شده، زیر یک درصد کشور ماست. ما هنوز یک درصد از کشور خود را هم اشغال نکرده‌ایم. این همه زمین خدا را رها کرده‌ایم و یک درصد را آباد نموده‌ایم. حاصل آن می‌شود که امروزه شاخص دسترسی مسکن برای خانواده‌ها در برخی از نقاط کشور به صدسال رسیده است. یعنی صدسال یک خانواده باید کار کند تا بتواند یک واحد کوچک بخرد. توسعه نسل و آسایش با این قیمت خانه مزاح است. شصت تا هفتاد درصد قیمت مسکن متعلق به زمین آن است. ما زمین را احتکار کرده‌ایم از ترس آنکه سوءاستفاده نشود و حاصل آن شده است که مردم برای دسترسی به مسکن باید این‌قدر هزینه بدهند. به ما می‌گویند شما کل کشور را حساب کرده‌اید؛ در کویر که نمی‌شود خانه ساخت، جنگل را که نمی‌شود خراب کرد، مراتع حاصلخیز را نباید نابود کرد. ما حساب کرده‌ایم که یک درصد از زمین‌های کشور را تاکنون ساخته‌ایم. ما دو درصد کشاورزی آبی داریم و چهار درصد نیز کشاورزی دیم و مراتع را داریم و بقیه زمین‌های کشور ما موات مانده است. چندین روایت داریم که نفرین می‌کند کسانی را که زمین‌ها را احتکار می‌کنند و موات گذاشته‌اند.
اما در خصوص اشکال دوم باید بگویم ما تلاش کردیم متناسب با الگوی مطلوب خود یک شهر کامل را بسازیم. این الگو را ما به لحاظ قیمت با مسکن مهر مقایسه کردیم. یعنی یک شهر مطابق آنچه ما می‌گوییم و یک شهر مطابق آنچه که مسکن مهر بر اساس آن ساخته شده است. سپس ما این دو شهر را آنالیز قیمت کردیم. طبق آمار و ارقام، فهمیدیم که هزینه‌های اقتصادی شهر مطلوب ما کمتر از هزینه‌های ساخت شهر رایج است. پس آنچه که ما در آن مشکل داریم، نه مشکل اقتصاد است و نه مشکل زمین، بلکه مشکل مدیریت است.
[1] فوق
/ انتهای پیام /
