مسکن مهر و چالش‌های فرا روی آن در چهارچوب توسعه شهری

گروه جامعه و اقتصاد «سدید»؛ علی حجازیان: در اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی» دانسته شده است. همچنین در این زمینه اولویت به اقشار محروم و کارگران داده شده است.

در این میان سیاست‌هایی همچون "واگذاری زمین رایگان دولتی"، "واگذاری مسکن بصورت اجاره به شرط تملیک"، "حمایت از انبوه سازان"، "واگذاری حق بهره برداری طولانی مدت از زمین" و ... در دوره‌های مختلف مورد توجه دولت قرار گرفته است.

در دولت نهم نیز سیاست‌های تأمین مسکن در قالب بند "د" تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ و دستورالعمل‌های اجرایی آن تعیین شده است. یکی از زیربند‌های قانون مذکور، واگذاری حق بهره برداری از زمین (اجاره ۹۹ ساله اراضی) است که با عنوان «طرح مسکن مهر» شناخته می‌شود. مبنای این طرح، حذف یا تقلیل هزینه زمین از هزینه احداث بناست که از طریق اجاره ۹۹ ساله، زمین جهت احداث بنا به متقاضیان و واجدین شرایط داده می‌شود. البته در کنار حق بهره برداری از زمین، به منظور کمک به متقاضیان، در زمینه احداث بنا، تسهیلاتی در دو بخش «تسهیلات اجرای طرح آماده سازی» و «تسهیلات احداث بنا» نیز در نظر گرفته شده است که بر مبنای قانون مذکور پرداخت می‌گردد.

بررسی سهم ارزش زمین در ساختمان‌های ساخته شده توسط بخش خصوصی در دوره ۴۰ ساله اخیر بر مبنای آمار رسمی ارائه شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که بطور متوسط حدود ۴۰ درصد هزینه مسکن در کل کشور، شامل هزینه تملک زمین می‌باشد که در سال‌های اخیر به طور متوسط به حدود ۵۰ درصد رسیده است. لازم به ذکر است که این میزان در استان تهران برابر ۴۵ درصد می‌باشد که در برخی از سال‌ها به ۷۰ درصد نیز رسیده و در نیمه نخست سال ۱۳۸۶ برابر ۶۰ درصد بوده است. بدین ترتیب مشاهده میشود که زمین سهم عمده‌ای در هزینه‌های تأمین مسکن دارد.

برخی از مهمترین اهداف مسکن مهر عبارت بوده است از:۱- کاهش یا حذف سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن از طریق تأمین زمین دولتی (ارائه زمین در قالب زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ ساله به تعاونیها) ۲- تأمین تسهیلات ارزان قیمت و اعمال معافیت‌های مالیاتی جهت حمایت از سرمایه گذاری و تولید مسکن با استفاده از فناوری‌های نوین و تولید صنعتی مسکن ۳- آماده سازی اراضی شامل اجرای جوی، جدول، آسفالت، شبکه تأسیسات زیربنایی و مسجد، توسط وزارت مسکن و نهاد‌های مربوط ۴- مکانیابی جهت تأمین اراضی دولتی، در قالب طرح‌های توسعه شهری بصورت متصل و یا منفصل

چالش‌ها و کاستی‌ها در طرح مسکن مهر
چالش‌ها و کاستی‌های فراروی طرح مسکن مهر را می‌توان به ترتیب زیر دسته بندی کرد:

 مبنای طرح مسکن مهر، حذف و یا کاهش هزینه زمین از هزینه تمام شده مسکن است و این امر می‌تواند تأثیر بسزایی در کاهش قیمت تمام شده مسکن برای اقشار کم درآمد داشته باشد. اما نکته مهم و تأثیرگذار عدم تعمیم مبانی این طرح به کل کشور می‌باشد. بگونه‌ای که با ارزیابی سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن در کل کشور، مشاهد می‌شود که این سهم در برخی از استانها، بسیار کمتر از میانگین کشور است.
به منظور انجام مقایسه صحیح، لازم است سهم زمین از هزینه مسکن بر مبنای یک تراکم ساختمانی ثابت (مثلاً ۱۲۰ درصد و بصورت ساختمان دو طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد)، در نظرگرفته شود. درصورت مبنا قرار دادن الگوی تراکم ۱۲۰ درصد، در استان تهران، ارزش زمین حدود ۸۰ درصد هزینه تمام شده مسکن را می‌باشد، درحالیکه در استان کرمان، این میزان به ۱۶ درصد می‌رسد. به عبارت دیگر درصورت حذف کامل هزینه زمین در استان تهران، هزینه تمام شده مسکن به حدود یک پنجم مبلغ فعلی کاهش می‌یابد، اما این فرض در استان کرمان صرفاً منجر به کاهش جزئی در هزینه مسکن می‌گرددذکر این نکته نیز ضروری است که در طرح مسکن مهر، حذف کامل هزینه زمین، از هزینه تمام شده مسکن در نظر گرفته نشده است و هزینه‌های آماده سازی بر عهده متقاضیان قرار دارد، بنابراین لازم است که در این میان هزینه اجرا نیز مورد بررسی قرار گیرد. بررسی آمار موجود نشان می‌دهد که هزینه‌های ساخت (اعم از آماده سازی زمین و اجرای بنا) در اکثر شهر‌ها و استان‌ها برابر و دارای اختلاف اندکی می‌باشد.
به این ترتیب، مبانی طرح مسکن مهر فاقد جامعیت در میان استان‌های مختلف کشور است و تعمیم طرح به کل کشور فاقد مبانی علمی و منطقی می‌باشد.

۲- مکان یابی اراضی نسبت به طرح‌های توسعه شهری
از آنجائی که به منظور حذف و یا کاهش سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن در طرح مسکن مهر، تلاش بر این بود که از زمین‌های دولتی استفاده شود و از آنجائی که بطور معمول زمین‌های دولتی، عمدتاً شامل اراضی منابع ملی و مواتِ در حاشیه شهر‌ها بود، مجموعه‌های مسکونی پیش بینی شده در طرح مسکن مهر نیز، عمدتاً در حاشیه شهر‌ها و حتی با فاصله از بافت اصلی شهر و فاقد ارتباط عملکردی و فضایی مناسب با بافت موجود شهری قرار داشت و ساکنین آتی مجموعه‌ها به منظور دسترسی به بافت اصلی شهر، ناگزیر از عبور مسیر‌های عبوری بین شهری می‌باشند.
درضمن از آنجا که در زمان اجرای طرح، صرفاً طرح آماده سازی اراضی تهیه شد و معمولاً اقدامی در جهت بازنگری در طرح‌های هادی، جامع و یا تفصیلی شهر صورت نپذیرفت، عملاً این طرح می‌تواند به عارضه‌ای ناهمگن در طرح توسعه شهری مصوب بدل گردد.
عدم پیش بینی کاربری‌های خدماتی مورد نیاز، ناسازگاری با تقسیمات فضایی شهر، عدم شکل گیری مفهوم محله، عدم دسترسی به فضا‌های شهری و خدمات مقیاس کلان و... نیز از جمله مشکلاتی هستند که به دلیل ناهماهنگی طرح مسکن مهر با طرح‌های توسعه شهری بروز می‌نماید.
همچنین این طرح‌ها موجب تحمیل بار اضافی و پیش بینی نشده به زیرساخت‌هایی همچون شبکه ارتباطی و تأسیسات آب و برق و... شد.

۳- وضعیت مورفولوژیک اراضی و هزینه‌های مربوطه
در طرح مسکن مهر، اراضی در نظر گرفته شده، عمدتاً اراضی منابع ملی می‌باشند که در دامنه ارتفاعات واقع بوده و دارای شیب‌های زیاد و یا مشکلات کالبدی و مورفولوژیک می‌باشند، عملاً هزینه آماده سازی زمین گاه معادل هزینه تملک اراضی آماده سازی شده، شده و به این ترتیب راهبرد طرح در زمینه کاهش هزینه زمین از هزینه تمام شده مسکن، محقق نشده و به نوعی به فراموشی سپرده شد.

۴- چالش‌های ویژه در شهر‌های کوچک
در طرح مسکن مهر به منظور افزایش کارآیی، مسئولیت این طرح در شهر‌های دارای جمعیت کمتر از ۱۲۰۰۰ نفر به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار شده است. با بررسی وضعیت پروژه در این شهر‌ها مشاهده می‌شود که اگرچه به دلایلی همچون کوچکتر بودن پروژه‌ها و نیز تجربه بنیاد مسکن در روستا‌ها (که برخی امروزه بصورت شهر‌های دارای جمعیت کمتر از ۱۲۰۰۰ نفر درآمده اند)، شاید چشم انداز اجرایی مناسب تری را بتوان برای این دسته پروژه‌ها متصور شد، اما مسائل و چالش‌های حساس‌تر و حادتری در این شهر‌ها وجود دارد که عبارتند از:
بسیاری از شهر‌های کوچک دارای جمعیت کمتر از ۱۲۰۰۰ نفر، در حال از دست دادن جمعیت خود می‌باشند و متوسط نرخ رشد جمعیت این شهرها، کمتر از متوسط نرخ رشد جمعیت در دیگر نقاط شهری استان است، از طرفی نیز در هیچیک از این شهرها، دلیل عمده مهاجرت افراد به شهر‌های دیگر، عدم دسترسی به مسکن نبوده است و مسایل اقتصادی و خدماتی دیگری به عنوان دلیل مهاجرت ذکر می‌شود که به این ترتیب مناسب است که سیاست‌های دولت بجای تأمین مسکن در این شهرها، متمرکز بر حل مسایل اقتصادی و خدماتی مردم باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که هزینه تملک زمین در شهر‌های با جمعیت کمتر از ۱۲۰۰۰ نفر، اغلب بسیار پائین و سهم ناچیزی در هزینه مسکن دارد، بنابراین با توجه به وضعیت زمین‌های پیش بینی شده در طرح مسکن مهر، طبیعتاً هزینه بالایی جهت انجام آماده سازی صرف خواهد شد که با توجه به پایین بودن ارزش زمین در این شهرها، عملاً پروژه مسکن مهر در بسیاری از شهر‌های با جمعیت کمتر از ۱۲۰۰۰ نفر از نظر اقتصادی شکست خورده محسوب می‌شود.
با بررسی وضعیت موجود در این شهرها، مشاهده می‌شود که قبلاً نیز زمین‌هایی در این روستا - شهر‌ها واگذار شده اند که به دلایلی از جمله عدم وجود نیاز واقعی به زمین و مسکن در اثر مهاجرفرستی، مورد بهره برداری قرار نگرفته اند و به همین دلیل به قیمت‌های ناچیزی (که گاه از هزینه‌های آماده سازی زمین نیز کمتر است) جهت فروش، عرضه می‌شوند. حداکثر مساحت واحد‌ها برای استفاده از تسهیلات در طرح مسکن مهر، ۷۵ متر مربع در نظر گرفته شد که اولاً چنین رویکردی برای کل کشور در اقلیم‌های مختلف و نیز در فرهنگ‌ها و الگو‌های رفتاری مختلف از نظر فنی و علمی مردود و غیرقابل دفاع است، در ثانی این امر در شهر‌های کوچک که معمولاً از الگوی مسکن بسیار بزرگتری برخوردارند و معمولاً دارای بُعد خانوار بیشتری نیز می‌باشند، باعث ناکارآمدی الگو و شکست آن در مرحله عمل و به ویژه در میان مدت شود. الزام قانونی به استفاده از الگوی ۷۵ مترمربع در واحدها، در کنار سایر الزامات قانونی در خصوص حداقل تفکیک اراضی، لزوم استفاده از حداقل ۳ یا ۴ واحد در یک قطعه مسکونی را اجتناب ناپذیر می‌سازد که این امر نیز به طور معمول از سوی متقاضیان چندان استقبال نشد.

با این تفاسیر ارائه طرح مسکن مهر از جسورترین طرح‌های مسکن درمقیاس کلان پس ازانقلاب بوده است؛ که معایب و مزایای قابل بحث و بررسی دارد، آن چه که درحال حاضر برای برنامه ریزان و مدیران می‌تواند حائز اهمیت باشد نقد، بررسی و آسیب شناسی این طرح بزرگ برای طرح‌های دیگر در سطوح ملی است. امید است که این امر بدون جناح بندی‌های سیاسی در سلسله مراتب مختلف صورت بپذیرد.

 

/انتهای پیام/